매매가격의 분할 (Allocation of Sales Price)

지난시간에 이어 이번시간에는 매매가격의 분할과 그 결과에 따른 세금의 영향에 대하여 살펴보자. 매매의 객체가 되는 비즈니스의 구성은 일반적으로 토지 및 건물과 같은 고정자산(Fixed Assets), 장비 및 물건 등의 유동자산(Personal Properties) 그리고 권리금등의 무형자산(Intangible Assets)으로 나눌 수 있다. 이렇게 세 가지의 큰 범주로 나누어 전체 매매가격을 분할하여 고려하는 이유는 이에 따른 세금의 계산이 크게 달라지기 때문이다.

우선 비즈니스를 구입하는 매수자의 입장을 고려해보자. 매수자는 비즈니스를 구입한 이후에 가능한 한 짧은 시간 내에 많은 액수의 비용공제를 고려하게 될 것이다. 막대한 자본을 투입하여 비즈니스를 인수한 매수자가 누릴 수 있는 절세 혜택 중 하나이기 때문이다. 토지를 제외한 건물 및 장비등 유형자산은 일단 감가상각을 위해 자본화(Capitalization) 시킨 후에 해당 자산의 법정 연수에 따라 비용공제를 할 수 있는데 이를 감가상각(Depreciation Expense)이라고 한다. 이는 선택사항이 아니라 반드시 요구되는 절차이다.

예를 들어, 매수자 A가 토지와 건물을 포함한 주유소를 매수한다고 가정 해 보자. 토지는 감가상각의 대상이 되지 않으므로-토지는 시간의 흐름에 관계없이 존재하므로-건물과 그와 관련된 장비들만 비용공제의 대상이 된다고 할 수 있다. 이때 매수가격에서 일정부분을 토지의 가격으로 분할한 후에 나머지 비용에 대해서만 비용공제의 혜택을 받을 수 있으므로 매수자 A는 최대한 토지에 대한 비용분할을 줄이고자 할 것이다. 물론 자의적으로 과도하게 토지에 대한 비용분할을 줄이게 되면 후에 문제가 될 수 있으므로 적정한 선에서 토지가격을 결정하는 것이 좋다. 일반적으로 매매에서 수반되는 감정평가서에 수록된 가격을 따르거나 해당 관청에서 매년 세금을 목적으로 정한 부동산 가치를 적용하지만 일정한 범위 내에서는 비용공제 범위의 확대를 위해 약간 낮추어 결정하기도 한다.

토지의 가격을 정한 후에는 건물의 가치를 결정하게 된다. 이에 대한 가치의 결정 또한 토지와 같은 유사한 방법으로 감정평가서 또는 해당 관청의 자료를 고려하게 된다. 자본화시킨 자산의 경우 특별히 세법상으로는 IRS에서 미리 정해놓은 방식인 MACRS (Modified Accelerated Cost Recovery System)에 따라 감가상각을 하게 된다. 건물의 경우 거주할 수 있는 건물 (Residential Real Property)의 경우 27.5년, 비거주 건물 (Nonresidential Real Property)의 경우 39년의 감가상각연수를 적용한다.

건물외의 자산의 경우에는 각각 그 성격에 따라 3, 5, 7, 10, 15 그리고 20년 등으로 나누어 감가상각을 한다. 일반적으로 비즈니스 매매에 포함되는 장비는 5년 또는 7년의 연수를 적용하고 Goodwill로 처리되는 권리금등은 15년을 적용한다. 매수자 입장에서는 감가상각연수가 15년이 되는 Goodwill로의 비용분할보다 5년 또는 7년의 연수가 적용되는 장비 등으로 좀 더 비용을 분할하는 것을 고려해 볼 수 있다.

참고로 비즈니스를 인수 한 해에는 좀 더 적극적으로 비용공제를 할 수 있는 Section 179 election과 Bonus depreciation과 같은 방법이 있다. Section 179는 IRS의 규정(Internal Revenue Code)을 일컫는데 일반적으로 유형자산이며 동산인 경우에만 적용이 되지만 2010년 이후로는 부동산에 대해서도 제한적으로 적용되고 있다. Bonus depreciation의 경우 2008년부터 2013년 까지 한시적으로 적용되고 있는 법인데 2012년 현재는 자본화가 요구되는 전체비용의 최대 50%까지 당해에 공제를 할 수 있다. 이 또한 모든 자산에 적용할 수 는 없고 일반적으로 MACRS를 적용할 수 있는 자산 중 감가상각연수가 20년 또는 그 이하인 경우에 적용된다.